Tilgungsdarlehen und Tilgungsaussetzung

Eine Baufinanzierung kann unterschiedlich konzipiert sein. Eine übliche Variante ist das Tilgungsdarlehen, welches auch unter den Begriffen Annuitätendarlehen oder Amortisationsdarlehen bekannt ist.

Tilgungsdarlehen und Tilgungsaussetzung

Tilgungsdarlehen zur Baufinanzierung

Ein Tilgungsdarlehen ist so aufgebaut, dass der Darlehensnehmer über die vereinbarte Laufzeit jährlich einen bestimmten Betrag, welcher sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt, zahlt. Da die Restschuld mit jeder geleisteten Zahlung sinkt, verändert sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil, denn es wird jeweils nur die verbleibende Restschuld verzinst. Der Tilgungsanteil wird also jährlich höher, während der Zinsanteil sich jährlich weiter reduziert.

Um die Immobilienfinanzierung übersichtlich zu gestalten, wird ein so genannter Tilgungsplan erarbeitet. Hierin ist der planmäßige Verlauf des Tilgungsdarlehens von der Auszahlung bis zur endgültigen Ablösung aufgeführt. Die Höhe der monatlichen Rate, die anteilige Höhe von Zins und Tilgung sowie die Höhe der verbleibenden Restschuld lassen sich hier entnehmen. Nach Ablauf der ersten Zinsbindung empfiehlt es sich, einen neuen Tilgungsplan erstellen zu lassen, der die ggf. veränderten Zinskonditionen berücksichtigt.

Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, ein Darlehen mit linearer Tilgung mit gleich bleibenden Tilgungsraten zurückzuzahlen und die auf die Restschuld anfallenden Zinsen gesondert auszugleichen, die dann zu den jeweils vereinbarten Termin errechnet werden (Tilgungsverrechnung). So erreicht man sinkende Gesamt-Leistungsraten, die Gesamtrückzahlungsdauer jedoch verlängert sich.

Um den Darlehensnehmer nach der Auszahlung des Darlehens anfänglich zu entlasten, kann mit dem Finanzdienstleister eine tilgungsfreie Zeit vereinbart werden. Während der Tilgungsfreijahre zahlt der Darlehensnehmer lediglich Zinsen an den Darlehensgeber und die Tilgung des Darlehens beginnt zu einem später vereinbarten Zeitpunkt. Allerdings wird für die Rückzahlung des Darlehens ein so genanntes Tilgungssurrogat vereinbart. Dabei handelt es sich um einen Tilgungsersatz, der in Form einer Abtretung von Ansprüchen aus einem Bausparvertrag oder einer Kapitallebensversicherung gegeben wird. Wird nun die Leistung aus dieser Absicherung fällig, wird damit das Darlehen ganz oder teilweise abgelöst.

In dieser Weise funktioniert das Bankvorausdarlehen, wobei ein langfristiger Kredit zur Vorfinanzierung eines Bausparvertrages gewährt wird. Die Darlehenshöhe ist identisch mit der vereinbarten Bausparsumme. Das Bankvorausdarlehen selbst bleibt während der Laufzeit tilgungsfrei, während Darlehenszinsen sowie Sparbeiträge für den Bausparvertrag zu zahlen sind. Erfolgt die Zuteilung des Bausparvertrages, wird das Bankvorausdarlehen mit der Bausparsumme ausgeglichen.

Zwischen Darlehensnehmer und -geber kann vereinbart werden, dass die Auszahlung des Darlehens abzüglich eines Damnums erfolgt. Ein Damnum oder Disagio ist ein Abschlag vom Auszahlungsbetrag (ca. 3 – 5 %), wodurch der Nominalzins gesenkt werden kann. Dies kann ggf. steuerliche Vorteile bringen, jedoch steigt der Effektivzins, so dass hier genau nachgerechnet werden muss, ob sich ein solches Damnum lohnt.

Fällt die Entscheidung für ein Damnum aus, wird oft für den Differenzbetrag zwischen Auszahlungssumme und Darlehenssumme ein Zusatzdarlehen benötigt. Dieses Zusatzdarlehen oder auch Tilgungsstreckungsdarlehen wird zuerst zurückgezahlt, das Hauptdarlehen bleibt währenddessen tilgungsfrei. Die Zeitspanne, während der das Hauptdarlehen tilgungsfrei bleibt und das Zusatzdarlehen zurückbezahlt wird, nennt man Tilgungsstreckung. Allerdings verlängert sich dadurch die Laufzeit des Hauptdarlehens.

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