Forward-Darlehen

Möchte man das Risiko steigender Zinsen minimieren, bietet sich das so genannte Forward-Darlehen als geeignetes Instrument an.

Durch den Abschluss eines Forward-Darlehens lassen sich die Zinssätze für eine Anschlussfinanzierung, auch in einigen Jahren, bereits jetzt festlegen. Allerdings ist die Festlegungsfrist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich, kann aber durchaus bis zu 42 Monate betragen. Natürlich gelten nicht die absolut gleichen Konditionen wie für aktuell aufgenommene bzw. verlängerte Darlehen, denn die gewünschte Sicherheit ist nicht umsonst zu haben. Es wird ein Aufschlag auf den derzeitigen Zinssatz vereinbart, und je Monat Aufschubzeit werden etwa 0,02 bis 0,03 Prozent erhoben. Sollte es zu einem starken Zinsanstieg kommen, kann dies den Darlehensnehmer vor den dann auftretenden finanziellen Konsequenzen, die sogar je nach Darlehenshöhe zu privater Insolvenz führen können, bewahren. Wer sich also keine zusätzliche finanzielle Belastung nach Ablauf der bisherigen Zinsbindung erlauben kann, verfügt durch das Forward-Darlehen über die Sicherheit, auch künftig ohne Probleme die Raten für Zins und Tilgung des Darlehens leisten zu können.

Natürlich kalkuliert man dabei mit einem Zinssatz, den man nicht voraussehen kann. Demzufolge lässt sich auch nicht mit Bestimmtheit sagen, ob sich der Abschluss des Forward-Darlehens als vorteilhaft erweist. Gleiches gilt auch bei einer Umschuldung gegen Vorfälligkeitsentschädigung – auch hier lässt sich die Zinsentwicklung nicht vorhersagen. Da jedoch die Zinsensätze momentan extrem niedrig liegen, darf ein erheblicher Wiederanstieg erwartet werden, so dass die Risiken im Verhältnis zu den Vorteilen durch den Abschluss eines Forward-Darlehens als recht gering einzustufen sind.

Es kommt recht häufig vor, dass Banken mit ihren Kunden gesplittete Darlehen vereinbart haben, also ein erstrangiges und nachrangige Darlehen. Auch derart komplexe Konstellationen können mit einem Forward-Darlehen umgeschuldet werden. Der neue Darlehensgeber veranlasst zum jeweiligen Termin die Umschuldung des Darlehens und die Eintragungen im Grundbuch. Allerdings bieten nicht alle Baufinanzierer diese Möglichkeit an.

Das Risiko besteht darin, dass die Zinsen nicht oder nur sehr geringfügig steigen, unter Umständen sogar noch weiter fallen. Da man jedoch einen verbindlichen Vertrag abgeschlossen hat, kann man nicht einfach auf das Forward-Darlehen verzichten. Dies würde eine erhebliche Nichtabnahmeentschädigung nach sich ziehen. Sollte es zwischenzeitlich erforderlich werden, dass die Immobilie verkauft werden muss, hat man nicht nur die Vorfälligkeitsentschädigung für das alte Darlehen zu übernehmen, sondern muss auch die Nichtabnahmeentschädigung für das Forward-Darlehen zu zahlen.
Kommt jedoch ein Forward-Darlehen in Betracht, sollte man den Finanzmarkt auf ein gutes Angebot gründlich durchsuchen. Bei einer Vertragslaufzeit von 10 Jahren, wie sie durchaus üblich ist, können 1,5 Prozent Zinssatzdifferenz auf einen Darlehensbetrag von 100.000 Euro eine Ersparnis von über 16.000 Euro ausmachen.

Übrigens verlangen viele Banken keine Bereitstellungszinsen, wenn ein vereinbartes ‚normales’ Darlehen innerhalb von einem Jahr abgerufen wird. Läuft also die Zinsbindung kurzfristig aus, lohnt sich ein Forward-Darlehen in der Regel nicht.

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