Günstige Anschlussfinanzierung - Umschuldung aushandeln
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss geklärt werden, wie die verbleibende Restschuld zu tilgen ist. Im Normalfall wird dann entweder eine Anschlussfinanzierung ausgehandelt oder es erfolgt eine Umschuldung. Dabei sollte man bedenken, dass die Banken etwa 6 bis 8 Wochen zur Bearbeitung benötigen. Viele Darlehensnehmer scheuen eine Umschuldung, teils aus Unwissenheit, teils aber auch aus Bequemlichkeit. Fälschlicherweise wird angenommen, dass ein Bankenwechsel mit hohen Kosten verbunden ist. Tatsächlich jedoch fallen für ein Darlehen von ca. 150.000 Euro Kosten von etwa 300 Euro an. Dies muss man in Relation sehen zu den Einsparungen, die ein Zinsvorteil von nur 0,25 Prozent in 10 Jahren erwirtschaftet, denn er beträgt auf diese Zeit gerechnet fast 4.000 Euro.
Anschlußfinanzierung - Umschuldung!
Hat man sich zu einem Wechsel des Kreditgebers entschlossen, wird die im Grundbuch eingetragene Grundschuld an den neuen Darlehensgeber abgetreten, was die Banken in der Regel untereinander abwickeln. Es kann jedoch auch eine Löschung der alten sowie Eintragung der neuen Grundschuld zugunsten des neuen Kreditgebers vorgenommen werden. Ebenso ist eine Teilabtretung und Teillöschung der alten Grundschuld denkbar. Abhängig von der Höhe der eingetragenen Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von etwa 0,5 Prozent der eingetragenen Grundschuld an. Für eine Objektneubewertung werden von den meisten Banken keine Gebühren in Rechnung gestellt.
Vielen Darlehensnehmern ist nicht bekannt, dass sie bei einer Zinsbindungsfrist von 15 oder mehr Jahren die rechtliche Möglichkeit haben, ihren Vertrag mit einer Frist von einem halben Jahr zu kündigen. Der § 489 I Nr. 3 BGB erlaubt ihnen, das Darlehen ganz oder anteilig zurückzuzahlen. Dadurch haben sie die Möglichkeit, zu aktuell niedrigen Zinssätzen abzuschließen. Entsprechend werden auch hier Notar- und Grundbuchkosten erhoben.
Einen günstigen Zinssatz kann man aber auch mit einem so genannten Forwarddarlehen sichern, welches dann in Betracht kommt, wenn das gewährte Darlehen in 12 bis 42 Monaten ausläuft. Es wird vorab geklärt, ob das Darlehen sicher gekündigt werden kann. Nun reicht man sowohl Selbst- als auch Objektauskünfte für die Erstellung eines Angebotes ein. Je nach Anbieter wird für die Niedrigzins-Garantie ein Aufschlag von bis zu einem Prozent auf den aktuellen Zinssatz erhoben (gesehen auf 42 Monate). Notar- und Grundbuchkosten fallen in der bekannten Höhe an.
Mancher Darlehensnehmer hat zwingende Gründe wie Krankheit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit, die eine vorzeitige Vertragskündigung erforderlich machen. Die Bank kann allerdings eine Fortführung verlangen, ansonsten gilt eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr, um das laufende Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abzulösen oder umzuschulden. Da jedoch der Bank in der Regel Kosten entstehen, ist sie berechtigt, eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen und darüber hinaus - gemäß aktuellem BGH-Urteil - einen Aufschlag von bis zu 100 Prozent. Häufig lassen sie jedoch mit sich handeln.
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